Habitatge

Legislació | Preguntes

Informació general (actualitzada a 20.08.2015)

1. Publicitat en la venda o lloguer de l’habitatge
2. Les clàusules del contracte de venda o lloguer de l’habitatge
3. Els professionals relacionats amb l’habitatge
3.1. El promotor
3.2. El constructor
3.3. L’administrador de finques
3.4. L’agent immobiliari
4. La compra de l’habitatge
4.1. L’oferta per a la venda - documentació precontractual
4.2. Requisits per vendre habitatges en construcció o rebre quantitats a compte
4.3. Requisits per vendre habitatges acabats d’obra nova o rebre quantitat a compte
4.4. Documentació que s’ha de lliurar al comprador
4.4.1. Habitatges nous
4.4.2. Habitatges de segona mà
4.5. La signatura del contracte de compravenda
4.6. La responsabilitat
4.7. Les despeses de la compravenda
4.8. Recomanacions
5. El lloguer d’un habitatge
5.1. L'oferta per al lloguer
5.2. Documentació que s’ha de lliurar al llogater
5.3. La durada
5.4. La renda
5.5. Les despeses a càrrec del llogater
5.6. La fiança
5.7. Les obres
5.8. Recomanacions
6. Com reclamar

1. Publicitat en la venda o lloguer de l’habitatge
Tots els agents que intervenen en l’edificació i la rehabilitació d’habitatges i la prestació de serveis immobiliaris, com ara els promotors, els propietaris, els agents immobiliaris i els administradors de finques s’han d’acollir a la normativa que prohibeix la publicitat il·lícita.

D’acord amb la Llei Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge , les característiques essencials que ha de tenir la publicitat són:

• Es prohibeix expressament la publicitat no veraç de manera que l’oferta, la promoció i la publicitat adreçades a la venda o l'arrendament d'habitatges s'han d'ajustar als principis de veracitat.
• No pot ocultar dades fonamentals dels objectes a què es refereixen.
• No pot induir als destinataris a cap error amb repercussions econòmiques.
• El comprador pot exigir ulteriorment, encara que no figurin expressament en el contracte de transmissió, les dades, les característiques i les condicions relatives a la construcció, la situació, els serveis, les instal·lacions, l'adquisició, la utilització i el pagament dels habitatges que s'inclouen en l'oferta, la promoció i la publicitat. 
• No es pot comercialitzar ni publicitar immobles per compte d'altri sense tenir prèviament la nota d'encàrrec corresponent.

El contingut mínim que ha de tenir la publicitat :

a) La localització de l'habitatge.
b) L'estat de l'habitatge ofert, i si ja és acabat, en fase de construcció o només projectat, en cas d'obra nova.
c) El número i la data de caducitat de la llicència d'obres, en el cas de la primera transmissió d'habitatges en edificis acabats o en obres.
d) La superfície útil i la superfície construïda, en el cas d'habitatges de nova construcció. En cas d'annexos, la superfície d'aquests s'ha de fer constar de manera diferenciada.
e) El número de referència del registre d'homologació, el distintiu col·legial i el número de col·legiació de l'agent, si s'escau.
f) El responsable de la comercialització de la promoció, amb l'adreça i el telèfon de contacte, en cas d'obra nova.

g) L’etiqueta d’eficiència energètica.

2. Les clàusules del contracte de venda o lloguer de l’habitatge
Les clàusules del contracte de venda o lloguer de l’habitatge han de ser:

• Concretes, clares i senzilles en la redacció, amb possibilitat de comprensió directa i sense referències a textos o documents que no hagin estat facilitats prèviament o simultàniament a la formalització del contracte.
• No poden ser abusives. Es consideren en tot cas abusives totes les estipulacions no negociades que, en contra de la bona fe, estableixen un desequilibri important entre els drets i les obligacions de les parts en perjudici dels consumidors, i també les clàusules que vinculen el contracte només a la voluntat dels empresaris o professionals, les que comporten privació de drets bàsics dels consumidors i les que comporten manca de reciprocitat. 
• Sempre en cas de dubte preval el principi pro consumidor, és a dir, la interpretació més favorable als consumidors.

I d’acord amb el Reial decret legislatiu 1/2007, de 16 de novembre, pel qual s'aprova el Text refós de la Llei general per a la defensa dels consumidors i usuaris i altres lleis complementàries, recordem que les següents clàusules tenen caràcter d’abusives:

• La imposició al consumidor de les despeses derivades de documentació i tramitació que per llei correspongui al professional.

En particular, en la compravenda d’habitatges:

• L’estipulació que el consumidor ha de carregar amb les despeses derivades de la preparació de la titulació que per la seva naturalesa corresponguin al professional (obra nova, propietat horitzontal, hipoteques per finançar la construcció o la seva divisió o cancel·lació).
• L’estipulació que obligui al consumidor a subrogar-se en la hipoteca del professional de l’habitatge o imposi penalitzacions en els supòsits de no subrogació.
• L’estipulació que obligui al consumidor al pagament de tributs on el subjecte passiu és el professional.
• L’estipulació que imposi al consumidor les despeses derivades de l’establiment dels accessos als subministraments generals de l’habitatge, quan aquesta hagi de ser entregada en condicions d’habitabilitat.

3. Els professionals relacionats amb l’habitatge

3.1. El promotor
Són promotors les persones que decideixen, impulsen, programen i financen les obres d’edificació o rehabilitació d’habitatges, tant si són per a ús propi com si són per a tercers.

Les obligacions que han d’assumir els promotors són:

a)Tenir un dret sobre el solar que els faculti per fer les obres corresponents.
b) Disposar d’un projecte tècnic d’obra i llicència d’edificació i les autoritzacions administratives preceptives.
c) Lliurar als adquirents dels habitatges la documentació i la informació exigibles (veure doc.precontractual). En el cas dels autopromotors, l'obligació correspon als constructors.
d) Subscriure les assegurances i les garanties que siguin establertes per l'ordenament jurídic. Aquesta obligació no és exigible als autopromotors individuals d'un únic habitatge unifamiliar per a ús propi.
e) Subscriure una pòlissa d'assegurança o un aval que garanteixi la devolució de les quantitats rebudes a compte del preu total convingut, ja siguin qualificades amb el nom d'arres, senyal o reserva o amb qualsevol altra denominació, en el cas que s'incompleixi l'obligació de lliurar l'habitatge en les condicions pactades; en el cas que les obres no comencin o acabin, sigui per la causa que sigui, en el termini convingut; en el cas que no s'obtingui la cèdula d'habitabilitat; en el cas que hi hagi hagut una doble venda, o en el cas que l'habitatge s'hagi transmès a tercers protegits per la publicitat registral. La devolució també inclou els interessos moratoris que s’acreditin, sens perjudici de les indemnitzacions que corresponguin per incompliment del venedor.

3.2. El constructor
Són constructors les persones que assumeixen el compromís d'executar les obres totals o parcials d'edificació o rehabilitació d'habitatges, amb subjecció al projecte i al contracte corresponents. En aquest sentit, la Llei preveu la creació d’un registre de constructors d’habitatges, la inscripció en el qual comportarà que el constructor hagi assumit, amb caràcter previ, un triple compromís: la documentació de les obres que hagin de fer, la prestació d’una atenció especial a la prevenció dels riscos laborals i l’establiment d’un sistema d’atenció al consumidor.

Tenen  l’obligació de subscriure les assegurances i les garanties que siguin establertes per l’ordenament jurídic. 

3.3. L’administrador de finques
Els administradors de finques són les persones que es dediquen de manera habitual i retribuïda a prestar serveis d’administració i d’assessorament als titulars de béns immobles i a les comunitats de propietaris d’habitatges.

• Amb eficàcia, diligència, responsabilitat i independència professionals.
• Amb subjecció a la legalitat vigent i als codis ètics establerts en el sector.

Amb una consideració especial envers la protecció dels drets dels consumidors. A més, la Llei els obliga, amb la finalitat de garantir els drets dels consumidors, a subscriure una assegurança de responsabilitat civil, que poden constituir per mitjà del col·legi o associació professional corresponent. 

3.4. L’agent immobiliari
Els agents immobiliaris són les persones que es dediquen a prestar serveis de mediació, assessorament i gestió en transaccions immobiliàries amb relació a operacions de compravenda, lloguer, permuta o cessió de béns immobles i dels drets corresponents, inclosa la constitució d'aquests drets.

a) Disposar d'un establiment obert al públic a aquest efecte, llevat que la comercialització dels serveis immobiliaris s'efectuï a distància per via electrònica o telemàtica, en el qual cas cal acreditar una adreça física de l'agent responsable.

b) Tenir la capacitació legal requerida.

c) Constituir i mantenir una garantia, amb vigència permanent, que els permeti respondre de les quantitats que rebin en l'exercici de llur activitat mediadora mentre no les posin a disposició dels destinataris.

d) Constituir i mantenir una pòlissa de responsabilitat civil, amb vigència permanent, que els permeti respondre de l'exercici de l'activitat mediadora.

També preveu l'existència, amb la finalitat d'afavorir la transparència en el sector de l'habitatge i garantir la protecció dels consumidors, d'un Registre obligatori d'agents immobiliaris.

a) Actuar amb diligència, responsabilitat i independència professionals, amb subjecció a la legalitat vigent i als codis ètics establerts en el sector i amb una consideració especial envers la protecció dels drets dels consumidors i usuaris d'habitatges, i no fer referències ni emprar noms, en cap cas, que indueixin o puguin induir els consumidors o usuaris a error respecte a la veritable naturalesa de l'empresa o l'establiment o dels serveis que presten.

b) Abans d'iniciar una oferta d'un immoble, subscriure amb els propietaris d'habitatges que els encomanin la transacció d'un habitatge una nota d'encàrrec que els habiliti per fer-ne oferta i publicitat, per percebre quantitats o per formalitzar amb tercers qualsevol precontracte o contracte.

Així doncs, la Llei del dret a l’habitatge prohibeix que els agents immobiliaris facin cap oferta ni publicitat d’immobles de tercers sense que s’hagi subscrit abans la nota d’encàrrec corresponent on cal incloure sempre:

a) La identitat de l'agent i el número d'inscripció en el registre d'agents immobiliaris.

b) La identitat dels propietaris de l'immoble i, si s'escau, la de llur representant.

c) El termini de durada de l'encàrrec.

d) La descripció de l'operació encomanada.

e) La identificació de la finca o de les finques, amb especificació de les dades registrals, les càrregues, els gravàmens i les afectacions de qualsevol naturalesa.

f) El règim de protecció de l'habitatge, si s'escau.

g) El preu de l'oferta.

h) Els aspectes jurídics que afectin l'immoble d'una manera rellevant, que la persona que encarrega la transacció ha de posar de manifest, sota la seva responsabilitat, sobretot pel que fa a procediments judicials pendents per qüestions relacionades amb l'immoble.

i) La retribució de l'agent i la forma de pagament. La retribució de l'agent ha de consistir en un percentatge del preu o en un import fix i en cap cas no es pot percebre retribució de les dues parts que intervenen en la transacció per la mateixa operació, llevat que hi hagi un acord exprés en aquest sentit.

j) Els drets i les obligacions de les parts, amb indicació de les facultats concedides a l'agent.

Els agents immobiliaris abans de signar cap contracte han d’haver verificat les dades facilitades pel propietari, la titularitat, les càrregues i gravàmens.

A banda d’això, també s’obliga que els agents immobiliaris tinguin a disposició dels consumidors fulls oficials de queixa/reclamació/denúncia, i tinguin en un lloc visible de llurs establiments un cartell informador de l'existència dels fulls.

4. La compra de l’habitatge
La compra d'un habitatge, tant si es tracta d'una casa o d'un pis nous, com d'habitatges de gran rehabilitació o d'ocasió (de segona mà), és una de les decisions econòmiques més importants que fem al llarg de la nostra vida. Per tant, totes les precaucions que es puguin seguir en el moment de fer la compra són poques.

Abans de comprar cal informar-se molt bé i continuar mantenint un assessorament durant i després del lliurament de les claus. Segons de les condicions econòmiques de què partim podem accedir a un habitatge de protecció oficial (finançat per l'Administració i amb un preu màxim de venda o de lloguer), a una obra rehabilitada o potser preferim adquirir un habitatge nou, que encara no s’ha construït (l’anomenada venda sobre plànol).

Independentment d'aquests tipus d'habitatges, és molt recomanable que si us cal recórrer a un crèdit hipotecari, la quota mensual de la hipoteca no superi el 35% dels vostres ingressos familiars mensuals. D'altra banda, si us agrada un municipi concret o una zona, podeu demanar a l'ajuntament que us informi sobre el desenvolupament urbanístic previst per a la zona. D'aquesta manera us evitareu sorpreses.

Quan s'ha decidit l'habitatge que es vol adquirir, se'n pot fer una reserva durant un curt període de temps. Normalment es pacten les arres penitencials, quantitat que el comprador perd si es desdiu de la compra i que el venedor ha de retornar duplicada al comprador si és ell qui se'n desdiu, però han de restar ben reflectides en el contracte.

També hi ha una altra opció, que és subordinar la compra a la concessió del préstec hipotecari. 

4.1. L’Oferta per a la venda. Documentació precontractual
Tots els agents que intervenen en l’edificació, la rehabilitació i la prestació de serveis immobiliaris s’han de subjectar a les normes reguladores de l’oferta. 

a) La identificació de l'agent que intervé en la transacció.

b) La identificació de l'habitatge, amb l'expressió de la superfície útil d'aquest i la dels annexos.

c) La referència de la inscripció registral.

d) El preu total de la transmissió, amb la indicació dels impostos que la graven i que legalment corresponen al comprador i de les altres despeses inherents al contracte que li són imputables.

e) Els terminis d'inici de les obres i de lliurament de l'habitatge, si es tracta d'una oferta de transmissió d'habitatges en projecte o construcció.

f) La indicació del règim de protecció i el pla d'habitatge al qual es troba acollit, si es tracta d'una oferta d'habitatge amb protecció oficial.

a) La descripció de les característiques essencials de l'habitatge, com ara els materials emprats en la construcció, l'orientació principal, el grau d'aïllament tèrmic i acústic, les mesures d'estalvi energètic, els serveis i les instal·lacions de què disposa, tant individuals com comuns de l'edifici o complex immobiliari de què forma part, i el número de llicència d'obres i les condicions generals i específiques per a la seva concessió, en el cas de la primera transmissió.

b) L'antiguitat de l'edifici, els serveis i les instal·lacions de què disposa, tant individuals com comuns, i l'estat d'ocupació de l'habitatge, en el cas de la segona transmissió i les successives.

c) La identificació registral de la finca, amb la referència de les càrregues, els gravàmens i les afectacions de qualsevol naturalesa i la quota de participació fixada en el títol de propietat, si s'escau.

d) L'import de les quotes i les derrames comunitàries, i també el de les despeses comunitàries pendents de pagament, en el cas de la segona transmissió i les successives d'habitatges en règim de propietat horitzontal.

e) Les condicions econòmiques i financeres de la transmissió, especialment la forma i els terminis de pagament, amb indicació de si s'exigeix o no una entrada inicial, si s'escau, i els interessos que s'acreditin i la forma d'aplicar-los.

f) En el cas d'una oferta de transmissió d'habitatges en projecte o construcció, informació sobre la llicència d'obres i, si les obres s'han acabat, una còpia de la llicència de primera ocupació.

g) En el cas d'una oferta d'habitatge amb protecció oficial, la indicació de la data de la qualificació provisional o definitiva i el règim de drets i deures, amb l'expressió de les limitacions per als adquirents i els usuaris de l'habitatge.

En aquest sentit, es considera informació vàlida i suficient sobre les condicions físiques de l'habitatge la continguda en la cèdula d'habitabilitat o en la qualificació definitiva, en el cas d'habitatges amb protecció oficial. 

4.2. Requisits per vendre habitatges en construcció o rebre quantitats a compte
Els requisits que cal complir per transmetre habitatges en construcció o rebre'n quantitats a compte són:

a) Tenir una llicència d'edificació que descrigui l'immoble objecte de la transmissió.

b) Tenir la titularitat d'un dret sobre la finca que faculti per a construir-hi o rehabilitar-la i per a transmetre-la. S'ha de fer una indicació expressa de les càrregues i els gravàmens que afecten tant l'habitatge com els elements comuns de l'edifici del qual forma part.

c) Tenir atorgades les garanties i les assegurances legalment exigibles.

d) Individualitzar el crèdit hipotecari per a cada finca registral, si s'escau. 

4.3. Requisits per vendre habitatges acabats d’obra nova o rebre quantitat a compte

a) Tenir una llicència d'edificació que descrigui com a habitatge l'immoble que és objecte de transmissió.

b) Disposar de la connexió a la xarxa general de subministraments de manera individualitzada per a cada habitatge de l'edifici, quan el tipus de subministrament ho permeti, d'acord amb la legislació vigent.

c) Tenir atorgades les garanties i les assegurances legalment exigibles.

d) Haver formalitzat el llibre de l'edifici corresponent.

e) Haver estat dividit el crèdit hipotecari, si s'escau, entre totes les entitats registrals de l'immoble. 

4.4. Documentació que s’ha de lliurar al comprador 

4.4.1. Habitatges nous
En habitatges nous, en el moment del contracte:

a) El plànol de situació de l'edifici.

b) El plànol de l'habitatge, amb l'especificació de la superfície útil i de la construïda, en cas d'habitatges de nova construcció, amb els mesuraments acreditats per tècnics competents. Si hi ha annexos, els mesuraments han d'ésser diferenciats.

c) La memòria de qualitats.

d) La cèdula d'habitabilitat, o la cèdula de qualificació definitiva en el cas d'un habitatge amb protecció oficial.

e) El certificat d'aptitud en el cas que l'edifici hagi estat obligat a passar la inspecció tècnica de l'edifici.

f) Una nota simple informativa del Registre de la Propietat, actualitzada.

g) La documentació relativa a les garanties de l'habitatge, amb l'especificació dels garants, els titulars de la garantia, els drets dels titulars i el termini de durada.

h) La documentació relativa a la hipoteca, si s'ha constituït.

i) L'escriptura de declaració d'obra nova i divisió horitzontal, i dels estatuts de la comunitat de propietaris, si ja han estat atorgats, si s'escau.

j) La documentació necessària per contractar els serveis i els subministraments de l'habitatge.
k) El certificat d’eficiència energètica.

A més, és molt important destacar que la Llei estableix que les despeses derivades de l'obtenció de la documentació esmentada no han d'anar a càrrec dels adquirents. 

4.4.2. Habitatges de segona mà
En segones transmissions d’habitatges o successives, en el moment del contracte:

a) La cèdula d'habitabilitat, o la cèdula de qualificació definitiva en el cas d'un habitatge amb protecció oficial.

b) El certificat d'aptitud en el cas que l'edifici hagi estat obligat a passar la inspecció tècnica de l'edifici.

c) Una nota simple informativa del Registre de la Propietat, actualitzada.

d) L'escriptura de declaració d'obra nova i divisió horitzontal, i dels estatuts de la comunitat de propietaris, si ja han estat atorgats, si s'escau.

e) La documentació necessària per contractar els serveis i els subministraments de l'habitatge.
f) El certificat d’eficiència energètica.

• El certificat relatiu a l'estat de deutes dels transmitents amb la comunitat, en el qual han de constar, a més, les despeses ordinàries aprovades pendents de repartir. 

4.5. La signatura del contracte de compravenda
El contracte ha d'identificar les parts compradora i venedora, la descripció de l'immoble venut i els annexos (garatge, habitacions de mals endreços...), la superfície útil, les zones comunitàries, i els estatuts de la comunitat de propietaris, si n'hi ha; també ha d'establir el preu i la modalitat de pagament, els impostos aplicables (IVA o ITP - impost de transmissions patrimonials-), les condicions de compravenda i les penalitzacions aplicables a totes dues parts en cas d'incompliment del contracte. És recomanable que es pacti la submissió de totes dues parts a un arbitratge de consum, el qual és gratuït, com a via per resoldre possibles futurs conflictes.

El comprador té dret a triar el notari que ha de fer l'escriptura pública de la compravenda. 

4.6. La responsabilitat
Quan es tracta d'una obra nova, el promotor ha de respondre dels danys materials següents:

• Els danys causats per vicis o defectes d'acabament de l'obra, durant un any a partir de la data en què el constructor fa entrega de l’obra acabada al promotor.  
• Els danys causats per vicis o defectes d'elements que incompleixen els requisits d'habitabilitat, durant tres anys.
• Els danys causats per vicis o defectes que afecten la cimentació, els suports, les bigues, els forjats..., durant 10 anys. 

4.7. Les despeses de la compravenda
Les despeses d'aquest acte es reparteixen entre el venedor i el comprador.

• Despeses a càrrec del venedor:
  • Les derivades d'un crèdit hipotecari per finançar la construcció, en una obra nova.
  • Les imputables a l'escriptura d'obra nova i de divisió horitzontal de l'immoble d'obra nova.
  • L'impost sobre l'increment del valor del terreny o la plusvàlua, en tots els casos.
  • Les derivades de la intervenció d'un agent immobiliari, en tots els casos.
  • Les de connexió dels accessos als subministres generals.
  • Les derivades de l'obtenció dels documents que ha de lliurar el comprador (cèdula d’habitabilitat, certificat energètic d’habitatges, etc.) 
    
• Despeses a càrrec del comprador:
  • El preu de compra de l'habitatge.
  • Les despeses de l'escriptura del crèdit hipotecari, si n'hi ha.
  • Habitatges nous: l'IVA (10% del preu de l’habitatge excepte per als habitatges de protecció oficial que és del 4%) i l’Impost sobre Actes Jurídics Documentats (actualment és l’1.5% i als habitatges de protecció oficial és del 0,1%).
  • Habitatges de segona mà: l’Impost de Transmissions Patrimonials (actualment és del 10% i als habitatges de protecció oficial és del 7% ).
  • Els honoraris del notari.
  • Les despeses de la inscripció en el registre de la propietat. 
  • Si se sol·licita un préstec hipotecari, les despeses d’obertura del préstec.
  • Les despeses d’alta i/o canvi de titular dels serveis d’aigua, llum, gas, etc.
  • L’assegurança, com a mínim, dels riscos que derivin de causes fortuïtes, de força major i de danys a tercers.

4.8. Recomanacions

• S'ha d'assegurar l'habitatge per cobrir els possibles riscos derivats de casos de força major com ara les catàstrofes naturals - inundacions, terratrèmols... - i per danys a tercers.
• Heu de demanar sempre un comprovant per qualsevol quantitat lliurada a compte.

El promotor mai no pot imposar al comprador la subrogació del seu préstec hipotecari i, per tant, si el comprador vol contractar un préstec amb una altra entitat financera, el promotor no pot carregar al comprador les despeses de cancel·lació del seu préstec.
Consultar el tema de consum: Serveis financers III: préstecs hipotecaris i crèdits i Guia d'accés al préstec hipotecari.

5. Lloguer d’un habitatge

5.1. L'oferta per al lloguer
La informació-documentació mínima que s’ha de proporcionar a la persona interessada a llogar un habitatge abans de rebre qualsevol quantitat a compte:

a) La descripció i les condicions físiques de l'habitatge, amb la indicació de la superfície útil i dels serveis, les instal·lacions i els subministraments d'aquest.
b) El preu total de la renda, amb el desglossament i el detall dels serveis accessoris i les altres quantitats que siguin assumides pels arrendataris, tot indicant la periodicitat de la liquidació.
c) El termini de l'arrendament.
d) La forma d'actualització del preu al llarg del termini de l'arrendament.
e) La fiança i les altres garanties que s'exigeixen als arrendataris.

En aquest sentit, es considera informació vàlida i suficient sobre les condicions físiques de l'habitatge la continguda en la cèdula d'habitabilitat o en la qualificació definitiva, en el cas d'habitatges amb protecció oficial.

5.2. Documentació que s’ha de lliurar al llogater
Com a requisit per signar el contracte de lloguer s'ha de lliurar al llogater la documentació següent:

• La documentació acreditativa de la informació requerida en l'oferta d'arrendament.
• Lliurament de la cèdula d'habitabilitat o l'acreditació equivalent.
• En la formalització dels contractes de lloguer de finques urbanes és obligatòria la prestació d'una fiança en els termes establerts per la legislació sobre arrendaments urbans.

Els lloguers d’habitatge se sotmetran de forma imperativa a allò disposat en els Títols I i IV de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans (LAU) i pels pactes, clàusules i condicions determinats per la voluntat de les parts, en el marc d’allò establert en el Títol II de l’esmentada llei i, supletòriament, per el que disposa el Codi Civil.

Arrendador i arrendatari podran sotmetre la resolució de les controvèrsies a la mediació i/o l'arbitratge.

Des de l’1 de juny de 2013, l’habitatge que es llogui a un nou arrendatari ha de tenir un certificat d'eficiència energètica. 

5.3. La durada
La durada d'un lloguer és la pactada i si no se'n pacta cap serà d'un any. En contractes inferiors a 3 anys, obligatòriament l'arrendador ha de perllongar el lloguer per terminis anuals fins a 3 anys.

Si el llogater vol deixar el lloguer, ho ha de comunicar a l'arrendador com a mínim amb 30 dies d'antel.lació abans de finalitzar el termini pactat o de les pròrrogues. Els contractes de lloguer que no indiquin durada o aquesta sigui indeterminada, s'entendran fets per un període d'1 any, sense perjudici de prorrogar-los fins a 3 anys. En cas que arribi la data final del lloguer, o de les seves pròrrogues, al cap de tres anys com a mínim i cap de les dues parts no comuniquin la seva voluntat de finalitzar-lo, el contracte queda automàticament prorrogat per terminis anuals fins a un màxim d'1 any més.

En el cas que al cap de com a mínim un any del començament del lloguer l'arrendador necessita la vivenda permanentment per a ell o els seus familiars en primer grau o per al seu conjuge (en cas de divorci o separació) i ho comunica a l'arrendatari amb dos mesos d'antel.lació no hi cabrà cap pròrroga. Si en el termini de tres mesos l'arrendador o els seus familiars no ocupen la vivenda, l'arrendatari pot reclamar tornar a la vivenda per un nou període de tres anys o ser indemnitzat.

En el cas de que contracteu un lloguer d'una finca no inscrita, amb una persona a la que creieu propietària, si el contracte es de bona fe, tindrà també una durada de 3 anys

L'arrendatari pot desistir del contracte una vegada passats com a mínim sis mesos del seu inici, sempre que ho comuniqui amb una antel.lació de 30 dies. Les parts poden pactar en el contracte que, per al cas de desistiment, l'arrendatari hagi d’indemnitzar l'arrendador amb una quantitat equivalent a una mensualitat de la renda en vigor per cada any del contracte que resti per complir. Els períodes de temps inferiors a l'any donaran lloc a la part proporcional de la indemnització.

5.4. La renda
La renda és la quantitat que el llogater ha de pagar a l'arrendador i que ha de ser pactada per totes dues parts.

La renda es pot actualitzar cada any finalitzat de vigència del contracte, en els termes pactats al mateix. Si no hi ha cap pacte al respecte, s'aplica la variació de l'IPC dels darrers 12 mesos. La renda actualitzada serà exigible a l'arrendatari a partir del mes següent en que les parts ho notifiquin per escrit. 

5.5. Les despeses a càrrec del llogater
Les despeses d'aigua, llum, gas i telèfon corresponen al llogater.
Les despeses de la comunitat de propietaris i dels tributs sobre l'habitatge (IBI, escombraries...) també corresponen al llogater, si així consta per escrit. 

5.6. La fiança
En el moment de signar un contracte de lloguer, el llogater ha de dipositar una fiança en metàl·lic equivalent a un mes de renda, que li serà retornada quan finalitzi el contracte, excepte si hi ha incompliment d'alguna clàusula del contracte. Durant els primers 3 anys del contracte no s’actualitza la fiança.

Les parts podran pactar qualsevol tipus de garantia del compliment per l’arrendatari de les seves obligacions de l’arrendament, addicional a la fiança en metàl·lic. 

5.7. Les obres
L'arrendador té l'obligació de fer totes les reparacions necessàries per conservar l'habitatge en condicions d'habitabilitat, excepte que el deteriorament sigui imputable al llogater.

El llogater té l’obligació de suportar les obres de millora que decideixi fer el propietari si aquestes no es poden ajornar fins a la fi del contracte; tanmateix, el llogater té l'opció d'escollir entre la rescissió del contracte, i per tant deixar l'habitatge, o una disminució de la renda amb una indemnització per les molèsties ocasionades. Si és el llogater qui vol fer obres, cal el consentiment per escrit del propietari, excepte si es tracta d'adaptar-lo a les necessitats de persones minusvàlides però l'arrendador podrà exigir que el llogater retorni la vivenda al seu estat anterior en el moment de la finalització del contracte. Les petites reparacions degudes al desgast diari de l'habitatge corresponen al llogater. 

5.8. Recomanacions
Mai no heu de deixar de pagar la renda, ja que aquest fet es considera causa de rescissió del contracte. Si, d’altra banda, teniu problemes perquè el propietari es nega a cobrar, podeu consignar la renda en un jutjat.

Per rebre assessorament podeu adreçar-vos al  Servei d'Orientació Jurídica. Departament de Justícia.