Servicios financieros III: préstamos hipotecarios y créditos
(información actualizada a 18.11.2015)
Novedades del Código de Consumo de Cataluña, a partir del 04/01/2015:
1. Objectivo
2. Más protección
2.1. Derecho a solicitar protección a la Administración en relación con los abusos contractuales
2.2. Derecho a recibir información y protección efectiva por parte de la Generalitat en los aspectos relacionados con los contratos de crédito o préstamo hipotecario sobre la vivienda
2.3. Derecho a recibir información y documentación por parte de los fedatarios públicos (notarios y notarias)
3. Obligaciones de los fedatarios públicos (notarios):
3.1. Comprobación de no inclusión de cláusulas abusivas
3.2. Garantizar el cumplimiento de la Ley
3.3. Garantizar que las personas consumidoras comprenden la información
4. Tutela mediante los sistemas extrajudiciales de resolución de conflictos
4.1. Arbitraje
4.2. Supuesto específico para la vivienda habitual
5. Servicios financieros y de inversión de carácter minorista
6. Relaciones de consumo
6.1. Obligaciones de información previa (transparencia en relación con los contratos y los precios)
7. Contenido de la publicidad y de las comunicaciones comerciales
8. Información previa (detallada)
9. Tasación
10. Servicios de asesoramiento
11. Explicaciones adecuadas
12. Evaluación de la solvencia
Información general (actualizada a 05.11.2015)
1. Préstamo hipotecario
1.1. Obligaciones de la entidad de crédito
1.2. Obligaciones del / de la cliente/a
1.3. Derechos del / de la cliente/a
1.4. Causas de extinción del préstamo
1.5. Garantías asociadas al préstamo
1.5.1. La fianza
1.5.2. La hipoteca
1.6. Información previa a la contratación
1.7. La oferta vinculante
1.8. Requisitos específicos de formalización del contrato hipotecario
2. Créditos
2.1. Apertura de créditos
2.1.1. Diferencias con el contrato de préstamo
2.1.2. Obligaciones
2.1.3. Extinción del contrato
2.2. Crédito al consumo
2.2.1. Concepto
2.2.2. Sujetos
2.2.3. Contratos excluidos de la ley
2.2.4. Requisitos antes de contratar
2.2.5. Documento contractual
2.2.6. Contratos vinculados a la obtención de un crédito
2.2.7. Derecho de desistimiento de un contrato de crédito al consumo
2.2.8. Reembolso anticipado
2.3. Crédito rápido
2.3.1. Requisitos
2.4. Reagrupamiento de créditos
2.4.1. ¿Quién ofrece esta opción financiera?
2.4.2. Recomendaciones
Novedades del Código de Consumo de Cataluña, a partir del 04/01/2015
1. Objetivo
L’objectiu és el millorament de la protecció i la informació dels consumidors amb relació a la subscripció de crèdits o préstecs hipotecaris.
2.1. Derecho a solicitar protección a la Administración en relación con los abusos contractuales
- Recibir, del organismo competente en materia de consumo, información sobre los mecanismos de garantía efectiva de los derechos reconocidos en el ordenamiento vigente aplicables en materia de relaciones de consumo.
- Solicitar la eliminación y el cese de las cláusulas y prácticas abusivas o desleales. En el caso de los créditos o préstamos hipotecarios, se puede prever la opción de la dación en pago.
2.2. Derecho a recibir información y protección efectiva por parte de la Generalitat en los aspectos relacionados con los contratos de crédito o préstamo hipotecario sobre la vivienda
Gozan de este derecho: los consumidores, los avalistas y los terceros hipotecantes.
2.3. Derecho a recibir información y documentación por parte de los fedatarios públicos (notarios y notarias):
Los consumidores, los avalistas y los terceros hipotecantes tienen derecho a recibir con una antelación de al menos 5 días hábiles a la formalización de la escritura pública, y de manera comprensible:
- El contenido de la escritura pública del contrato de crédito o préstamo hipotecario de la vivienda y cuáles son sus consecuencias jurídicas y económicas.
- Las consecuencias de una posible ejecución por impago y de las fluctuaciones del precio de mercado de la vivienda, la posibilidad de que las entidades de crédito pidan ampliaciones de garantía en determinados supuestos y los demás derechos y obligaciones que conlleva el contrato.
- La información relativa al arbitraje de consumo y los otros mecanismos extrajudiciales de resolución de los conflictos.
- Comprobación de no inclusión de cláusulas abusivas:
Comprobar que, en las escrituras, no se incluyen cláusulas que en otros casos hayan sido declaradas nulas judicialmente por haber sido consideradas abusivas. - Garantizar el cumplimiento de la Ley:
Velar por el respeto de los derechos que la ley otorga a las personas consumidoras que son deudores hipotecarios. - Garantizar que las personas consumidoras comprenden la información:
Asegurarse de que los consumidores y los avalistas comprenden correctamente toda la información obligatoria referida al contrato antes de firmarlo.
- El arbitraje de consumo:
- El arbitraje es procedente si existe un convenio arbitral previo entre las partes.
- En su defecto, la Administración debe promover la formalización del convenio arbitral para resolver el conflicto mediante el arbitraje.
- Las administraciones públicas deben fomentar que las empresas que otorgan créditos o préstamos hipotecarios sobre la vivienda incluyan en las condiciones generales o específicas la adhesión al arbitraje de consumo.
- Supuesto específico en materia de créditos y préstamos hipotecarios que tienen por objeto la vivienda habitual: se entiende que la empresa acepta el convenio arbitral siempre que no haya manifestado expresamente al prestatario la voluntad en contra antes de firmar el contrato.
No lo son:
Los productos o servicios destinados a profesionales a los que se presume la experiencia, los conocimientos y las calificaciones necesarias para tomar decisiones de inversión y valorar correctamente los riesgos que asumen.
Obligaciones de las empresas hacia los consumidores:
- Entrega información y documentación de acuerdo con lo previsto en el Código de Consumo.
- Dejar constancia por escrito de la voluntad de contratar.
- NO se puede llevar a cabo la contratación si el test de idoneidad, de conveniencia, de solvencia tienen un resultado negativo con relación al perfil de la persona consumidora.
- Informar de las condiciones generales y particulares, y poner a disposición el modelo de condiciones al menos cinco días hábiles antes de la formalización del contrato.
La modificación de la normativa se aplica también a los avalistas de la operación de crédito o préstamo y, en su caso, a los propietarios hipotecantes.
- Transparencia con relación a los contratos:
- Los prestadores que formalizan créditos o préstamos hipotecarios deben entregar a las personas consumidoras las condiciones generales de la contratación en un formato que pueda ser consultado, en soporte de papel o cualquier otro soporte duradero.
- Las personas consumidoras no tienen que afrontar ningún gasto ni asumir ningún compromiso para recibirlas.
- Esta información debe ser accesible desde la web de los prestadores, si tienen, y en los establecimientos abiertos al público o las oficinas donde prestan servicios, y debe adaptarse a los requerimientos de la ficha europea de información normalizada ( FEIN).
- La ACC debe velar por que en la documentación contractual no se incluyan cláusulas declaradas abusivas judicialmente. Si detecta cláusulas o prácticas abusivas o desleales, de oficio, puede iniciar un expediente sancionador a la entidad financiera.
- Transparencia en relación con los precios:
Información de las tarifas de comisiones o compensaciones y gastos transferibles y, en su caso, de la periodicidad con que son aplicables.- Esta información se recogerá en un documento, que se entregará antes de formalizar el contrato.
- Los prestadores y los intermediarios de crédito vinculado no pueden incluir en ningún caso el concepto de asesoramiento.
- Información gratuita para la persona consumidora:
- En los tablones de anuncios de los establecimientos de los prestadores y los intermediarios de crédito, en sus webs y en un documento que debe ser entregado a la persona consumidora y siempre con cinco días hábiles de antelación a la celebración de cualquier contrato, documento de compromiso, de opción o similar que suponga el establecimiento de relaciones obligacionales o reales de cualquier tipo.
- Las comisiones o compensaciones y gastos transferidas deben responder a servicios efectivamente prestados o a gastos que se hayan soportado.
- No se pueden cargar comisiones o gastos por servicios no aceptados o solicitados en firme y de manera expresa.
- Deben ser:
- Claras, no engañosas, legibles y, si procede, audibles.
- En ningún caso pueden generar falsas expectativas sobre la disponibilidad o el coste de un crédito o préstamo, y deben ser suministrados de una manera comprensible y transparente.
- En la publicidad y las comunicaciones comerciales y en los anuncios y ofertas exhibidos en sus establecimientos abiertos al público, se informará al menos, los siguientes aspectos:
- La identidad del prestador o el intermediario de crédito.
- El hecho de que el producto publicidad es un crédito o préstamo garantizado por una hipoteca sobre una vivienda.
- El tipo de interés,
- la existencia de cláusulas suelo o techo,
- cualquier cifra relacionada con el coste del crédito o préstamo,
- la TAE, mediante un ejemplo representativo que contenga:
- el importe total del crédito,
- la duración del contrato,
- el importe de las cuotas y
- el importe total que deberá pagar.
- El hecho de que la perfección de un contrato relativo a servicios accesorios sea obligatoria para obtener el crédito o préstamo o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas.
- En todo caso, se informará de cuáles de estos productos son voluntarios y cuáles obligatorios, del coste total y de la TAE del crédito o préstamo sin ningún producto accesorio o voluntario.
- El riesgo de perder la vivienda y, en su caso, otros bienes del patrimonio en caso de incumplimiento.
- Se informará con advertencias claros que tienen que hacer referencia a los riesgos para las personas consumidoras y, en su caso, para los avalistas o los terceros hipotecantes.
El prestamista o intermediario de crédito, con una antelación mínima de catorce días naturales a la formalización del contrato y antes de la asunción de cualquier obligación debe suministrar, gratuitamente y de manera clara, completa y comprensible, al menos la siguiente información:
- La identidad y el domicilio del prestador y la identificación de la persona responsable del préstamo.
- La finalidad para la que se podrá emplear el crédito o préstamo.
- El derecho de la persona consumidora a elegir notario, que sólo puede ser elegido por el prestador si la persona consumidora no lo hace.
- El derecho de la persona consumidora a aportar una tasación del bien inmueble, que debe ser aceptada e incluida en el registro de la entidad de crédito.
- Una descripción de las principales características del contrato, que debe incluir:
- la duración;
- la descripción comparativa de los tipos de crédito disponibles con una breve exposición de las características de los productos a tipo fijo, referenciado y variable;
- las implicaciones para la persona consumidora;
- las opciones para reembolsar el crédito al prestamista, con la indicación del número, la periodicidad y el importe de las cuotas;
- la posibilidad, en su caso, de reembolso anticipado, su repercusión en el precio del crédito o préstamo hipotecario y, en su caso, las condiciones a las que está sujeto dicho reembolso.
- En todo caso, se debe entregar a la persona consumidora un cuadro que refleje la evolución, durante los doce meses anteriores, los diversos tipos de referencia oficiales.
- El precio total que debe pagar la persona consumidora, incluyendo:
- el desglose de todas las comisiones, cargas y gastos que sean necesarios para la formalización del préstamo,
- los impuestos y la TAE, expresada con un ejemplo representativo, que debe incluir, al menos:
- los gastos desglosados ??de impuestos y tasas,
- los gastos de tramitación, tasación de la finca,
- comisión por cancelación de hipotecas por amortizaciones anticipadas parciales o totales,
- las otras que se puedan presentar para la contratación del préstamo hipotecario,
- los gastos en caso de impago.
- Las advertencias siguientes:
- Una advertencia que indique que el crédito o préstamo ofrecido está relacionado con incrementos del tipo de interés o del precio del crédito o préstamo hipotecario con otros instrumentos u operaciones que implican riesgos especiales.
- Una advertencia sobre el riesgo de perder la vivienda en caso de incumplimiento de los compromisos derivados del contrato de crédito y de que la responsabilidad no está limitada a la finca, y que también podría perder otros bienes de su patrimonio hasta el importe debido.
- Una advertencia sobre las cláusulas contractuales que generen más riesgo para la persona consumidora.
- Una advertencia sobre el derecho de la empresa prestadora declarar vencida toda la deuda por impago de tres cuotas mensuales o un número de estas equivalente a tres meses.
Más Información previa:
- Las modalidades de pago y de ejecución.
- La divisa en la que se pueden contratar los créditos o préstamos, con la explicación de las implicaciones para la persona consumidora de hacerlo en una moneda que no es de curso legal en Cataluña.
- La naturaleza y el alcance de la garantía o garantías del crédito o préstamo.
- El derecho a obtener una oferta vinculante, la duración y las condiciones.
- La información relativa a cualquier derecho que tengan las partes para resolver el contrato anticipadamente, de acuerdo con la legislación aplicable y las condiciones del contrato, incluidas las compensaciones que incluya el contrato.
- El tipo deudor y las condiciones de aplicación de este tipo, los índices de referencia aplicables al tipo deudor inicial, los recargos aplicables y las condiciones en que se pueden modificar. También se debe especificar el tipo de interés de demora.
- Un estudio de sensibilidad de las oscilaciones en el importe total del préstamo para la persona consumidora en los créditos o préstamos hipotecarios a tipo de referencia, con la comunicación del importe más alto y más bajo que puede tener la cuota mensual a lo largo del período de amortización previsto, tomando como base la fluctuación que ha sufrido el índice de referencia, al menos, en los últimos veinte años.
- Las cláusulas suelo y techo y otras cláusulas o contratos accesorios que pueden alterar el tipo de interés o el precio del crédito o préstamo hipotecario, las implicaciones de estas cláusulas o estos contratos accesorios para la persona consumidora, y la comparativa de la onerosidad del crédito o préstamo con estas cláusulas o estos contratos y sin ellas/os.
- Los medios de reclamación y los sistemas de resolución extrajudicial de conflictos a los que tiene derecho a acceder la persona consumidora.
- El sistema de fijación de la deuda o de la determinación de las cantidades adeudadas.
- El derecho de la persona consumidora a negociar individualmente las cláusulas del contrato.
- La obligación de que, en los supuestos legalmente establecidos para la escritura de los préstamos hipotecarios, se debe añadir, además de la firma del cliente, una expresión manuscrita en la que el prestatario manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato.
- El prestamista, si concierta o efectúa directamente la prestación de los servicios preparatorios de la operación y el gasto es a cuenta de la persona consumidora, le indicará la identidad de los profesionales o entidades seleccionado y las tarifas de los honorarios aplicables, y le ha de entregar el servicio contratado por la empresa o prestado por ésta, si el crédito o préstamo hipotecario no se llega a formalizar, o una copia en el caso contrario.
- El prestamista debe entregar a la persona consumidora una copia del informe de tasación si la operación se llega a formalizar, o el original del informe de lo contrario.
- Una vez obtenida la tasación del inmueble, efectuadas, en su caso, las comprobaciones pertinentes sobre la situación registral de la finca y evaluada la solvencia del prestatario, los prestadores deben entregar por escrito una oferta vinculante cualquier otra información que consideren relevante, o bien le notificarán la denegación del crédito o préstamo.
- El documento que contiene la oferta vinculante debe ir acompañado del proyecto de documento contractual. En este documento debe constar el derecho de la persona consumidora de examinar la escritura pública en el despacho del notario autorizante con una antelación mínima a la fecha de la firma de cinco días hábiles.
10. Servicios de asesoramiento:
- Los prestadores, los intermediarios de crédito o sus representantes deben informar las personas consumidoras de si se están prestando o se pueden prestar servicios de asesoramiento con relación a una determinada operación.
- Si se prestan servicios de asesoramiento, antes de que sean contratados se debe entregar a la persona consumidora, en papel o en otro soporte duradero, la información siguiente:
- El conjunto de productos que se tomarán en consideración, por lo que la persona consumidora pueda entender si las recomendaciones que se le hacen se fundamentan sólo en los productos propios del prestamista o el intermediario o bien en un conjunto más amplio.
- Los gastos que se cobran a la persona consumidora por este servicio o el método que se utiliza para calcularlas.
- Solicitar la información necesaria sobre la situación personal y financiera de la persona consumidora, sus preferencias y sus objetivos, por lo que el asesor pueda recomendar a la persona consumidora contratos de crédito adecuados.
- Tener en cuenta las hipótesis razonables sobre los riesgos existentes durante la vigencia del contrato de crédito propuesto.
- Tomar en consideración un número suficientemente grande de contratos disponibles en el mercado y recomendar a la persona consumidora aquellos que se adecuen a sus necesidades, situación financiera y circunstancias personales.
- Actuar en el mejor interés de la persona consumidora y recomendarle el contrato que más se adecue a sus características.
- Facilitar a la persona consumidora una copia de las recomendaciones en papel o en otro soporte duradero.
11. Explicaciones adecuadas
Obligación del prestamista / intermediario (antes de formular la oferta vinculante):
- Ofrecer explicaciones adecuadas y comprensibles sobre los créditos y préstamos.
- Servicios accesorios que se ofrecen.
- El importe de los servicios accesorios.
- Si son obligatorios / opcionales / complementarios.
- La aceptación de los servicios complementarios debe constar por escrito donde se desglosarán: conceptos, importes, plazos y condiciones de pago.
- Incluir información personalizada sobre las características de los créditos ofrecidos.
- Las consecuencias que la suscripción del contrato puede tener.
- Esta información debe entregarse sin retrasos injustificados desde el momento en que el consumidor ha entregado la información necesaria y con suficiente antelación respecto a la entrega de la oferta vinculante.
Obligación del prestamista / intermediario (antes de conceder el préstamo o crédito hipotecario):
- Evaluar la solvencia (criterios de evaluación: ingresos presentes y futuros / ahorros / deudas y compromisos financieros / información suministrada). No cimentación exclusiva con el valor del bien sujeto a la hipoteca.
- Si después de la conclusión del contrato se prevé un aumento significativo del importe total del crédito otorgado se actualizará la información financiera y se volverá a evaluar la solvencia.
- La evaluación de la solvencia se comunicará a la persona consumidora gratuitamente.
Información general (actualizada a 12.06.2015)
1. Préstamo hipotecario
El préstamo hipotecario es un producto bancario que permite al/a la cliente/a o prestatario/a recibir una determinada cantidad de dinero de una entidad de crédito (prestamista) a cambio del compromiso de devolver esta cantidad junto con los intereses pactados mediante las cuotas.
Se llama hipotecario porque la entidad de crédito cuenta con una garantía especial para el recobro del préstamo: una hipoteca sobre un bien inmueble que suele ser propiedad del/de la cliente/a.
En caso de impago, la entidad prestamista puede recuperar la cantidad pendiente de pago mediante la venta del bien hipotecado.
Se diferencia del préstamo personal en que éste és un producto que permite al cliente o prestatario, recibir una determinada cantidad de dinero de una entidad de crédito (prestamista) a cambio del compromiso de devolver esta cantidad junto con los intereses pactados mediante las cuotas.
Se llaman personales porque en este tipo de préstamos la entidad no suele contar con una garantía específica para el recobro del dinero prestado sino que utiliza como garantía genérica los bienes presentes y futuros del deudor.
Entre los préstamos personales, hay una categoría que tiene una regulación especial: los créditos al consumo, regulados por la Ley 7 / 1995, de 23 de marzo, de Crédito al Consumo. Esta ley se aplica a los contratos en que una persona física o jurídica en el ejercicio de su actividad, profesión u oficio ( un / a empresario / a ) concede a un / a consumidor / a un crédito bajo la forma de pago aplazado, préstamo, crédito o cualquier otro medio equivalente de financiación. Este importe debe ser entre 150 y 20.000 euros.
Fuente: Banco de España 
.
1.1. Obligaciones de la entidad de crédito
Entregar el capital en el momento y en el lugar acordados.
El contrato se realizará por escrito y se debe entregar una copia a la persona consumidora y usuaria y deberá contener las siguientes menciones:
- Expresión del tipo de interés nominal anual.
- Expresión de la tasa anual equivalente (TAE)
- Periodicidad en que se devenguen los intereses, fechas de liquidación y la fórmula para obtener el importe absoluto de los intereses devengados.
- Las comisiones que el / la cliente / a debe pagar, su cantidad o bases para el cálculo y la fecha de liquidación.
- Las cuotas de amortización, su cuantía y periodicidad.
No puede exigir a la persona consumidora otros gastos y prestaciones derivadas del préstamo que no sean las pactadas.
No puede reclamar las cuotas de amortización del préstamo con sus correspondientes intereses antes de que hayan vencido.
1.2. Obligaciones del/de la cliente/a
-
Restituir el capital que la entidad de crédito le ha dejado en préstamo.
- Pagar los intereses que se han pactado en el contrato.
- Pagar las comisiones pactadas en el contrato que pueden ser:
- Comisión de apertura
- Comisión por cancelación anticipada del préstamo
- Comisión por reclamación de posiciones deudoras
-
Suministrar al banco determinada información financiera y patrimonial, tanto en la fase previa a la concesión del préstamo, como durante su vigencia.
1.3. Derechos del/de la cliente/a
-
Consultar la Central de Información de Riesgos del Banco de España para comprobar las deudas con entidades de crédito que figuran a su nombre. La entidad también tiene este derecho si ha informado al cliente previamente.
-
Poder disponer del dinero en cualquier momento durante el plazo contratado.
-
Si es un / a consumidor / a, a recibir una oferta vinculante.
-
Recibir copia del documento del contrato, siempre que lo pida o sin pedirlo cuando se trate de un crédito " al consumo " o cuando el importe del préstamo sea inferior a 60.000 euros.
-
Entrega de los documentos de liquidación y justificativos del pago, junto con un extracto de sus movimientos.
Fuente: Banco de España .
1.4. Causas de extinción del préstamo
-
Por cumplimiento regular de las obligaciones del / de la prestatario / a.
- Vencimiento anticipado por parte del / de la cliente / a: El / la cliente / a avanza el pago de todo o parte del capital pendiente a cambio de abonar una comisión por amortización.
- Vencimiento anticipado por parte del banco: cuando hay incumplimiento de las obligaciones de pago.
1.5. Garantías asociadas al préstamo
Características de la fianza
- Obligación accesoria: ya que siempre tiene que haber una principal, si no, no puede subsistir.
- Obligación subsidiaria: el seguro sólo debe cumplir su obligación en caso de que no lo haga el deudor principal.
- Beneficio de excusión: mediante el cual, el seguro puede negarse a cumplir su obligación, señalando los bienes del deudor principal que sean suficientes para pagar la deuda. Este beneficio no se aplicará cuando:
- el fiador ha renunciado expresamente
- el seguro se ha obligado solidariamente con el deudor
- el deudor garantizado es insolvente o se encuentra en situación de quiebra o suspensión de pagos
- Normalmente en las fianzas otorgadas como consecuencia de los contratos bancarios es habitual que el fiador renuncie al beneficio de excusión, obligándose solidariamente con el deudor.
Relación entre la entidad de crédito y el fiador
- La entidad antes de reclamar judicialmente la deuda al fiador, le requerirá para que pague.
- La entidad puede demandar conjuntamente al deudor y al fiador aunque la fianza no sea solidaria.
- Si se reclama el pago al fiador, éste sólo puede oponer al acreedor las excepciones relativas a la validez y existencia de la obligación garantizada, pero en ningún caso puede oponer excepciones personales del deudor principal.
Relación entre deudor y fiador
- Si el fiador se ve obligado a pagar podrá reclamar después contra el deudor, además del importe de la deuda, los intereses, los gastos ocasionados, y los daños y perjuicios sufridos.
- Si la deuda es a plazo y el fiador paga antes, no podrá reclamar el importe al deudor hasta que finalice el plazo.
- Si el fiador paga sin notificarlo al deudor y éste, al no saberlo, también paga, no podrá reclamarle nada al deudor, pero sí podrá reclamar al acreedor la cantidad que éste ha recibido dos veces.
Extinción de la fianza
- Cuando se extingue la obligación garantizada
- Puede que la obligación principal subsista, pero se extinga la fianza por las causas siguientes:
- Si por algún acto del acreedor, el fiador no pudiera subrogarse en los derechos que tenía el mencionado acreedor.
- En caso de prórroga de la obligación principal concedida por el acreedor al deudor sin el consentimiento del fiador.
Si ha transcurrido la fecha de vencimiento de la garantía en caso de que se haya pactado esta expresamente en el contrato.
- Referencia a la hipoteca inmobiliaria
La Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, establece que las entidades de crédito deberán informar obligatoriamente mediante un folleto informativo a los clientes / as que soliciten préstamos con garantía hipotecaria cuando coincidan simultáneamente las siguientes circunstancias:- Que sea un préstamo hipotecario y la hipoteca recaiga sobre una vivienda.
- Que el prestatario sea una persona física.
- Que el importe del préstamo solicitado sea igual o inferior a 150.000 €, o su equivalente en divisas.
1.6. Información previa a la contratación
Identificación del préstamo:
- Denominación comercial.
- Cuantía máxima del préstamo respecto al valor de tasación del inmueble hipotecado.
- Moneda del préstamo, en caso de que no sea el euro.
- Plazo total del préstamo.
- Plazo de carencia de amortización del principal.
- Periodicidad de los pagos.
- Fijo o variable.
- Plazo de revisión del tipo de interés.
- Tipo de interés anual y tipo de referencia.
- De apertura.
- De amortización ( no puede ser superior al 1 por 100 del capital que se amortiza ).
- Otras comisiones que pueda haber.
- Indicación de qué servicios concertará o prestará directamente la entidad de crédito.
- Indicación de los gastos a cargo del / de la cliente / a, especificando qué se tendrán que abonar en caso de que el contrato no se llegue a formalizar.
- Indicación de la forma y el momento en que se repercutirán los gastos al / a la cliente / a.
- Indicación de qué servicios deben ser abonados y contratados directamente por el / la cliente / a.
- Impuestos y aranceles aplicables.
- Se incluirá una tabla de cuotas periódicas en función del plazo y tipo de interés.
- De la entidad / los profesionales que tasarán el inmueble o ejecutarán otro servicio, si es la entidad la que lo realiza o propone a los profesionales.
- Tarifas u honorarios aplicables.
- Cuando la tasación sea efectuada o concertada directamente por la entidad, pero el gasto sea a cargo del / de la cliente / a, se le deberá entregar copia del informe de la tasación en caso de que la operación llegue formalizar, y si no, se le deberá entregar el original.
Aunque el préstamo no llegue a otorgarse, se deberán indicar los gastos preparatorias de la operación, como tasación, comprobación de la situación registral del inmueble, u otros que se considerarán a cargo del / de la cliente / a aunque el préstamo no llegue a otorgarse.
1.7 .La oferta vinculante
Una vez el / la cliente / a ha podido examinar los folletos informativos de las diferentes entidades de crédito y se ha decidido por un determinado préstamo, puede solicitar una oferta vinculante.
Antes de que nos hagan la oferta es necesario:
-
hacer la tasación del inmueble y pagar el coste correspondiente
-
que la entidad de crédito compruebe la capacidad financiera del / de la solicitante
La oferta será vinculante para la entidad de crédito durante el plazo que establezca la propia oferta, pero nunca inferior a 10 días desde que se entregue al / a la cliente / a.
1.8. Requisitos específicos de formalización del contrato hipotecario
El contrato de préstamo hipotecario se celebrará por escrito, elevarlo a escritura pública e inscribirlo en el Registro de la Propiedad, para que la hipoteca quede válidamente constituida.
Durante al menos los tres días hábiles anteriores al otorgamiento de escritura pública, la persona consumidora tiene derecho a examinar el proyecto de escritura pública en el despacho del/de la Notario/a.
El / la Notario / a en cumplimiento de su deber de informar deberá:
- Comprobar que no haya diferencias entre las condiciones de la oferta vinculante y las cláusulas financieras del documento contractual.
- Que el tipo de interés pactado, ya sea fijo o variable, no vulnere las reglas establecidas por el Banco de España.
- Comprobar que las cláusulas no financieras del contrato no impliquen para la persona consumidora comisiones o gastos que se deberían haber incluido en las cláusulas financieras.
2.1. Apertura de créditos
Mediante este contrato, la entidad de crédito se compromete, a cambio de una comisión, a poner a disposición del / de la cliente / a una determinada cantidad de dinero hasta un límite máximo y por un período de tiempo determinado, para que el / la cliente / a en vaya disponiendo a medida que lo necesite.
2.1.1. Diferencias con el contrato de préstamo
Aunque se puede confundir con el contrato de préstamo, presenta las siguientes diferencias:
- Para su validez, es requisito indispensable la entrega de la cuantía que se da en préstamo.
- El banco entrega al prestatario el importe pactado, normalmente abonando en un cuenta corriente.
- El prestatario debe devolver la cantidad prestada cuando se produzca el vencimiento de cada una de las amortizaciones pactadas hasta la total devolución del préstamo.
- Se pagan intereses sobre toda la cantidad prestada, en la forma y plazos que se haya establecido.
- Sólo falta la voluntad de las partes, una vez aceptada la solicitud del cliente por parte de la entidad de crédito.
- El banco no entrega ninguna cantidad inicialmente, sino que se compromete a entregar sumas, hasta el límite máximo fijado, cuando el / la cliente / a lo solicite.
- El cliente / a puede reducir su deuda con el banco mediante ingresos en la cuenta corriente abierta a tal efecto, independientemente de la reducción del límite de crédito, de tal forma que puede llegar a convertirse en acreedor del banco, sin que por eso el crédito haya quedado cancelado.
Sólo se pagan intereses por el capital realmente dispuesto y durante el tiempo en que se haya utilizado.
2.1.2. Obligaciones
Entidad de crédito
La entidad se obliga a poner a disposición del cliente / a las cantidades pactadas con unas limitaciones:
- No puede ser obligada a facilitar cantidades que superen el importe del crédito concedido.
- No lo concederá fuera de plazo o período previamente pactado.
- La disposición del capital por el interesado se realizará de la forma pactada.
- Pagar una comisión como compensación por la disponibilidad del fondo.
- Pagar intereses por el tiempo y la cuantía del capital dispuesto.
- Restituir los fondos utilizados, en la fecha y forma que se haya establecido en el contrato.
- Por vencimiento del plazo de duración del crédito.
- Resolución unilateral del contrato por parte del banco para:
- Incumplimiento de alguna de las obligaciones por parte del cliente / a
- Cambio en la situación patrimonial del cliente / a que ponga en peligro su solvencia.
- Quiebra del cliente.
2.2.1. Concepto
Se entiende como crédito al consumo aquel contrato mediante el cual una persona física o jurídica , en el ejercicio de su actividad profesional (empresario ), concede o se compromete a conceder un crédito a un consumidor bajo la forma de pago aplazado, préstamo, apertura de crédito o cualquier medio equivalente de financiación, para satisfacer necesidades personales al margen de su actividad empresarial o profesional.
-
El empresario / a.
-
La persona consumidora, que debe ser una persona física que actúe al margen de su actividad profesional.
-
La entidad de crédito que ofrece la financiación.
2.2.3. Contratos excluidos de la ley
Quedan excluidos de la Ley de créditos al consumo los contratos siguientes:
- Los contratos con un importe inferior a 200 €. En los contratos superiores a 75.000 € sólo se les aplicará las disposiciones generales , las de información , las obligaciones por la entidad de crédito , así como el régimen sancionador y de impugnaciones.
- Los contratos en los que se pacte que el consumidor reembolse el crédito , bien dentro de un único plazo que no exceda de tres meses , o bien en cuatro plazos como máximo , en un período que no supere los doce meses.
- Los créditos en cuenta corriente , concedidos por una entidad de crédito , que no constituyan cuentas de tarjeta de crédito.
- Los contratos en los que el crédito concedido sea gratuito , o en los que , sin fijarse el interés, el consumidor se obligue a reembolsar de una sola vez un importe determinado superior al del crédito que se ha concedido.
- En el caso de servicios de tracto sucesivo y prestación continuada, no se considerarán gratuitos aquellos créditos en los que , aunque la tasa anual equivalente sea igual a cero , su concesión conlleve algún tipo de retribución por parte del proveedor de los servicios en el empresario prestador.
- Los contratos garantizados con hipoteca inmobiliaria.
- Los contratos de crédito concertado por empresario / a con sus empleados a título subsidiario y sin intereses o con tasas inferiores a las de mercado, y que no se ofrezcan al público en general.
- Los contratos de crédito resultado de un acuerdo establecido en los tribunales.
- Los contratos de crédito relativos al pago aplazado , sin intereses , comisiones ni otros gastos , de una deuda existente .
- Los contratos de crédito en que se pide al consumidor la entrega de un bien al prestamista como garantía de seguridad , la responsabilidad del consumidor se limita estrictamente al bien entregado.
- Otros.
2.2.4. Requisitos antes de contratar
En la publicidad y en los anuncios y ofertas exhibidos en locales comerciales , en los que se ofrezca un crédito , siempre que se indique el tipo de interés o las cifras relacionadas con el coste del crédito , también se deberá indicar la tasa anual equivalente ( TAE ) mediante un ejemplo representativo.
Antes de la celebración del contrato , el empresario que ofrezca un crédito a un consumidor deberá entregarle, si éste le solicita , una oferta vinculante que deberá mantener durante un plazo mínimo de catorce días naturales desde su entrega, salvo si se dan circunstancias extraordinarias o no imputables a la empresario / a.
El prestamista, y en su caso , la entidad de crédito , deberán facilitar de forma gratuita al consumidor , con antelación y antes de que el consumidor adquiera cualquier obligación por contrato u oferta de crédito , la información que sea precisa para comparar varias ofertas y decidir de forma informada sobre la aceptación de un contrato de crédito.
Se deberá especificar:
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Tipo de crédito .
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Identidad y domicilio social del prestamista, así como del intermediario de crédito implicado .
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Importe total del crédito y condiciones que rigen la disposición de fondos .
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Duración del contrato de crédito .
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En caso de créditos en forma de pago aplazado y contratos de créditos vinculados , el producto o servicio y su precio al contado .
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El tipo deudor y las condiciones de su aplicación , si se dispone de ellos , los índices o tipos de referencia aplicables al tipo deudor inicial , así como los periodos , condiciones y procedimientos de variación del tipo .
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La tasa anual equivalente y el importe total adeudado por el consumidor .
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Los servicios accesorios del contrato de crédito , cuando la obtención de las condiciones ofrecidas sean condicionadas a la aceptación de estos servicios accesorios . Se deberá facilitar también las condiciones alternativas en caso de no contratar los servicios accesorios .
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El tipo de interés de demora , así como las modalidades para su adaptación y , cuando sea necesario , los gastos por impago .
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Una advertencia sobre las consecuencias del impago .
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Las garantías exigidas en su caso.
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Existencia del derecho de desistimiento .
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El derecho de desembolso anticipado y , en su caso , información sobre el derecho del prestamista a una compensación .
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Otros.
2.2.5. Documento contractual
El contrato de crédito al consumo se ha de hacer constar por escrito , se debe formalizar en tantos ejemplares como partes intervengan y se debe entregar a cada una de ellas su ejemplar debidamente firmado.
El no cumplimiento de la forma escrita o del contenido mínimo obligatorio, da lugar a la anulabilidad del contrato.
El documento contractual , necesariamente deberá contener los siguientes datos:
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La indicación de la tasa anual equivalente y de las condiciones en las que se podrá modificar este porcentaje . Si no es posible hacer constar la tasa , deberá hacerse constar como mínimo el tipo de interés nominal anual , los gastos aplicables a partir del momento en que se celebre el contrato y las condiciones en que se podrá modificar.
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Una relación del importe , el número y la periodicidad o las fechas de los pagos que deba realizar el consumidor para el reembolso del crédito y el pago de los intereses y demás gastos , así como el importe total de este pago cuando sea posible.
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La relación de elementos que componen el coste total del crédito, con excepción de los relativos al incumplimiento de las obligaciones contractuales , especificando cuáles se integran en el cálculo de la tasa anual equivalente , e igualmente la necesidad de constitución , en su caso , de un seguro de amortización del crédito por fallecimiento , invalidez , enfermedad o desempleo del titular.
El coste total del crédito no podrá ser modificado en perjuicio del prestatario , a no ser que se haya previsto en un acuerdo mutuo entre las partes formalizado por escrito , y en el que consten los siguientes extremos:
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Los derechos que contractualmente correspondan a las partes según la modificación del coste total del crédito inicialmente pactado y el procedimiento a que deberá ajustarse .
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El diferencial que se aplicará al índice de referencia utilizado para determinar el nuevo coste.
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La identificación del índice utilizado, o en su defecto, una definición clara del mismo y del procedimiento para su cálculo.
Cuando se conceda un crédito para un bien determinado , si el prestador recupera el bien como consecuencia de la nulidad o la resolución de los contratos de adquisición o financiación de los bienes , las partes deberán restituirse recíprocamente las prestaciones realizadas , pudiendo deducirse el empresario o prestador no responsable de la nulidad del contrato:
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El 10 % del importe de los plazos pagados en concepto de indemnización por la tenencia de las cosas por el comprador.
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Una cuantía igual al desembolso inicial por la depreciación comercial del bien . Si la cuantía es superior a la quinta parte del precio de venta , la deducción se reducirá de esta última.
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Además , si hay deterioro de la cosa vendida , el vendedor podrá exigir la indemnización procedente.
2.2.6. Contratos vinculados a la obtención de un crédito
Son contratos vinculados a la obtención de un crédito aquellos en que el crédito contratado sirve exclusivamente para financiar un contrato de suministro de bienes o prestación de servicios específicos y los dos contratos ( consumo y crédito ) constituyen una unidad comercial.
De esta manera la ineficacia del contrato de consumo conlleva la ineficacia del contrato de financiación con el fin de evitar que el consumidor siga pagando las cuotas del préstamo a una empresa financiera por un servicio no prestado por la empresa suministradora . Si el consumidor ejerce su derecho de desistimiento de un contrato de suministro de bienes o servicios financiado mediante un contrato de crédito vinculado , dejará de estar obligado también por este último contrato.
El consumidor , además de poder ejercer los derechos que le corresponden frente al proveedor de bienes o servicios , podrá ejercer los mismos derechos frente al prestamista siempre que:
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Los bienes o servicios objeto del contrato no se hayan entregado en todo o en parte , o no sean conforme a lo pactado.
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Que el consumidor haya reclamado judicial o extrajudicialmente contra el proveedor , sin obtener la satisfacción a la que tiene derecho.
El consumidor dispondrá de la opción de concertar el contrato de crédito con otro concedente , diferente al que está vinculado el proveedor en virtud de un acuerdo previo . Se tendrán por no puestas aquellas cláusulas en las que el proveedor exija que el crédito para su financiación sólo pueda ser otorgado por un concedente determinado.
Se considera nulo el pacto por que se obligue al consumidor a un pago al contado oa otras formas de pago , en caso de que no se obtenga el crédito de financiación previsto.
El consumidor podrá elegir en cualquier momento no contratar el crédito , realizando el pago en la forma que convenga con el empresario / a con quien realiza el contrato de consumo. En caso de que elija la financiación vinculada es requisito legal que en los contratos consten los siguientes datos:
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Identidad del proveedor de los bienes o servicios en el contrato de consumo .
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Identidad del concedente en el contrato de financiación .
2.2.7. Derecho de desistimiento de un contrato de crédito al consumo
Es la facultad del consumidor de dejar sin efecto un contrato de crédito , comunicándole a la otra parte en un plazo de catorce días naturales a contar desde la fecha de aceptación o de recepción de las condiciones contractuales si se reciben posteriormente.
Obligaciones del consumidor:
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La comunicación debe ser por medios admitidos por el derecho , que permitan dejar constancia de la notificación.
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Pagar al prestamista el capital y los intereses acumulados entre la fecha de disposición del crédito y la fecha de reembolso dentro de los 30 días siguientes al envío de la notificación de desistimiento.
2.2.8. Reembolso anticipado
El consumidor puede liquidar anticipadamente las obligaciones derivadas del contrato de crédito , tendrá derecho a una reducción del precio por los intereses correspondientes a la duración restante del contrato.
El prestamista tendrá derecho a una compensación justa y justificada , no superior al 1% del importe reembolsado anticipadamente si el periodo restante es superior a un año . Si el período restante es inferior al año , la compensación no será superior al 0,5 % del importe reembolsado .
Si el prestamista demuestra pérdidas causadas directamente por el reembolso , podrá reclamar excepcionalmente una compensación más elevada, si la compensación supera las pérdidas sufridas realmente , el consumidor puede solicitar la reducción.
Este tipo de créditos rápidos tienen:
Ventajas: son de rápida tramitación:
- Nos piden poca documentación, normalmente suele ser suficiente con una nómina de trabajo, un recibo domiciliado y nuestro DNI.
- Disponemos del dinero en un plazo breve, normalmente de 24 a 48 horas después de aceptar nuestra solicitud.
- No es necesario que justificamos el motivo por el que pedimos el crédito. Nos solemos ofrecer condiciones favorables en cuanto a los plazos de devolución del crédito.
- Los intereses en la mayoría de los casos son muy elevados (en la mayoría el TAE supera el 20%).
- Al tener una tramitación rápida a veces antes de firmar el crédito no tenemos toda la información necesaria.
Este tipo de créditos les ofrecen:
- Los Bancos, las Cajas o los Establecimientos Financieros de crédito, que están supervisados por el Banco de España (inscritos en el Registro del Banco de España ).
- Las Empresas que se dedican profesionalmente y directamente a la concesión de créditos, sin estar supervisadas por el Banco de España ( no inscritas en el Registro del Banco de España ).
Los Intermediarios financieros, que son empresas que actúan como intermediarios financieros entre los consumidores y usuarios y las entidades de crédito, buscando las mejores condiciones financieras en el mercado, por lo tanto, asegúrese de cuál es exactamente la gestión de esta empresa y infórmese de los costes reales de su gestión como intermediaria. Conservamos la publicidad y los datos relativos al domicilio fiscal, teléfono, CIF y la dirección en Internet de la empresa.
Recordemos que la publicidad es vinculante, y por lo tanto, todo lo que se diga debe cumplir.
En la publicidad que se haga de este tipo de crédito deben constar:
- Los datos de la empresa, con el número de registro otorgado por el Banco de España si se trata de una entidad de crédito.
- El importe del crédito ( mínimo y máximo ) y de los gastos.
- El tipo de interés aplicable y la tasa anual equivalente (TAE).
- Los requisitos para obtener el crédito.
- El plazo en que podremos disponer del dinero y lo que tendremos para devolverlos.
- Las empresas que ofrecen este tipo de créditos, tienen I'obligació, si así lo pedimos, de entregarnos un documento, antes que firmamos nada, donde deben constar las condiciones del crédito, nuestros datos y las suyas. Este documento es una oferta vinculante que obligatoriamente deben mantener durante al menos 14 días hábiles.
- Para contratar uno de estos créditos, el primer paso lo hacemos nosotros con una llamada telefónica o un correo electrónico (Internet ), pero a la hora de firmar el contrato, nos tendremos que desplazar a una oficina.
- Cuando vamos a firmar el contrato de préstamo a oficina, debemos saber que deben tener expuestos, al menos en catalán.
- Un cartel con todas las tarifas que se aplican.
- Un cartel que informe que disponen de hojas de queja / reclamación / denuncia.
- Recordemos que deben tener los contratos a nuestra disposición como mínimo en catalán.
- Los datos de I'empresa con el número de Registro del Banco de España.
- Los datos del consumidor.
- El importe total del Crédito.
- El interés aplicable y los gastos.
- La cuota mensual a pagar.
- La forma de pago.
- El número de mensualidades.
- La tasa anual equivalente.
- La información sobre la necesidad de firmar un seguro de amortización del crédito.
- La información, en su caso, sobre el derecho de revocación o desistimiento del contrato que tenemos si lo firmamos fuera de un establecimiento mercantil (por ejemplo en una visita de un comercial en nuestro domicilio.
- Reembolso anticipado
En cualquier momento podemos pagar el importe total del crédito y cancelarlo, pero debemos vigilar, ya que en el contrato puede constar una compensación, la cual no puede exceder del 1% del capital reembolsado, si el periodo restante entre el reembolso anticipado y la terminación acordada del contrato de crédito es superior a 1 año. Si este período es inferior al año, la compensación no superará el 0,5% del importe del crédito reembolsado anticipadamente. En todo caso, la compensación nunca superará el importe del interés que el consumidor hubiera satisfecho durante el período de tiempo comprendido entre el reembolso anticipado y la fecha pactada de finalización del contrato de crédito.
2.4. Reagrupamiento de créditos
Sobre todo tengamos en cuenta que el reagrupamiento de créditos puede conducir a un sobreendeudamiento indeseado, por lo tanto, recomendamos prudencia ante la publicidad agresiva e insistente que se realiza a través de los medios de comunicación que implica una predisposición a contratarlos y recordemos que la publicidad es vinculante, de obligado cumplimiento.
Si optamos por un reagrupamiento de créditos, debemos saber que, normalmente, consiste en contratar un nuevo préstamo hipotecario o bien en ampliar el préstamo hipotecario que ya tenemos contratado. Este nuevo préstamo hipotecario permite cancelar anticipadamente los préstamos que ya tenemos contratados y, por tanto, dejar de pagar cada una de las cuotas mensuales, pero debemos tener muy presente que comenzaremos a pagar una única cuota mensual durante un plazo de tiempo muy superior el plazo de los créditos antiguos, o sea, seamos conscientes de que el nuevo préstamo hipotecario vendrá a sustituir a los anteriores.
2.4.1. ¿Quién ofrece esta opción financiera?
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Intermediarios financieros: Tengamos presente que la publicidad, las diferentes ofertas sobre la posibilidad de reunificar las deudas pueden provenir de empresas que actúan como intermediarios financieros entre los consumidores y usuarios y las entidades de crédito, buscando las mejores condiciones financieras en el mercado, se tratado de empresas que no son entidades de crédito, por lo tanto, asegúrese de cuál es exactamente la gestión de esta empresa y infórmese de los coste real de su gestión como intermediaria. Conservamos la publicidad y los datos relativos al domicilio fiscal, teléfono, CIF y la dirección en Internet de la empresa.
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Entidades de crédito: En caso de que se trate de una entidad de crédito, compruebe que esté inscrita en el Registro del Banco de España y el código asignado.
- Infórmese antes de las características y del verdadero coste de la reagrupación.
- Antes de tomar una decisión, es muy importante que nosotros sumamos el número de préstamos que tenemos concertados ( hipoteca del piso, préstamos personales, tarjetas de crédito, crédito del coche...), los gastos fijos mensuales, los gastos extraordinarios y valoramos la nuestra capacidad económica de acuerdo con nuestros ingresos fijos anuales y la capacidad real de endeudarnos.
- Infórmese de las condiciones y de las tarifas que cobra la empresa intermediaria.
- Reflexionemos sobre la conveniencia y necesidad real de contratar este nuevo préstamo y no nos precipitemos.
- Comparamos las diferentes ofertas, conservamos la publicidad y los datos relativos al domicilio fiscal, teléfono, CIF y dirección en Internet de la empresa que realiza la oferta.
- Asegúrese de cuál es la gestión que realiza la empresa que publicita el reagrupamiento de créditos y infórmese del coste de la gestión.
- En caso de que se trate de una entidad de crédito, compruebe que esté inscrita en el Registro del Banco de España y el código asignado.
- Las entidades de crédito disponen de folletos informativos gratuitos sobre préstamos hipotecarios, de carácter orientativo, donde se detallan las principales características ( identificación del préstamo, tipo de interés, plazos, comisiones, gastos, cuotas periódicas... ), solicitémoslos.
- Infórmese bien, previamente y en detalle antes de concertar cualquier tipo de préstamo; analizamos detenidamente las condiciones del préstamo, el importe total del crédito, las ventajas y los inconvenientes, la documentación que nos requieren y los requisitos para obtenerlo, la cuota mensual a pagar, el número total de cuotas que tendremos que pagar, el tipo de interés aplicable ( fijo o variable ), las comisiones, la tasa anual equivalente ( TAE ), el plazo de duración del préstamo, los costes de tramitación y formalización, los gastos totales de la operación ( incluyendo los honorarios notariales y registrales, tasación, seguro de daños... ).
- Después de examinar los folletos informativos, si nos decidimos por un determinado préstamo, solicitemos una oferta vinculante por escrito, donde se especifiquen todas las condiciones financieras del crédito y con un plazo de validez de 14 días naturales.
- Leamos detenidamente todas las cláusulas y condiciones del préstamo hipotecario y no firmemos ningún documento si no estamos completamente seguros.
- El contrato de préstamo hipotecario se celebra por escrito, se eleva a escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad, con el fin de que la hipoteca quede válidamente constituida.
- Tenemos el derecho de examinar el proyecto de escritura pública en el despacho del Notario / a, antes de la firma.
- Es una garantía contratar con una empresa adherida al Sistema Arbitral de Consumo.
- Las entidades de crédito disponen de un departamento o servicio especializado de atención al cliente o Defensor del Cliente.
- En caso de conflicto, solicitamos las Hojas de Reclamación / Denuncia que el establecimiento tiene a nuestra disposición.
- Obtendremos más información en el 012 Teléfono de Atención a los Consumidores, y a través del asesoramiento de las Asociaciones de Consumidores.
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